Protecția Legii nr. 85/2014 pentru promitenții cumpărători ai unor imobile, care au contractat de la un dezvoltator care a intrat în insolvență
În contextul procedurii de insolvență, Legea nr. 85/2014 oferă protecție specifică creditorilor promitenți cumpărători ai unor imobile. Acest cadru legal vizează situația promitenților care au contractat achiziționarea de imobile de la un dezvoltator ce ulterior a intrat în insolvență, iar prin articolul 131 din legea nr 85/2014 se reglementează atât condițiile în care aceștia pot obține dreptul de proprietate asupra bunului, cât și drepturile de protecție ale altor creditori care au garanții asupra respectivului imobil.
Înscrierea creanței promitenților cumpărători în tabelul creditorilor
Una dintre dilemele fundamentale este dacă promitenții cumpărători trebuie să fie înscriși în tabelul de creanțe pentru a beneficia de dispozițiile speciale ale art. 131 din legea nr 85/2014. În principiu, legea insolvenței (art. 102 alin. 1) stipulează că toate creanțele născute înainte de deschiderea procedurii trebuie declarate, în afară de creanțele salariale înregistrate automat.
Totuși, art. 131 stabilește un regim derogatoriu pentru promitenții cumpărători, oferindu-le dreptul de a obține transferul proprietății asupra bunului fără a intra în concurs direct cu alți creditori chirografari. Această excepție este motivată de specificul dreptului lor, de componenta socială implicată și de interesul de stabilitate locativă, argumente care justifică abordarea distinctă față de alți creditori chirografari.
Situații distincte pentru protecția promitenților cumpărători
Pentru promitenții cumpărători se conturează două ipoteze distincte:
Transferul proprietății: dacă promitentul cumpărător solicită încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare în baza antecontractului, nu se impune înscrierea în tabelul creditorilor. Creditorul promitent nu intră în concurs cu alți creditori chirografari și nici cu alți promitenți ai aceleași entități. Mai mult, acesta nu participă la distribuțiile din masa credală și nici nu are drept de vot pentru planul de reorganizare.
Recuperarea avansului: în situația în care promitentul cumpărător dorește restituirea avansului achitat în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi realizat, acesta trebuie să declare creanța și să fie înscris în tabel, sub condiția suspensivă a imposibilității executării contractului de vânzare.
Condiția prețului minim raportat la valoarea de piață
Un aspect cheie reglementat de art. 131 este condiția ca prețul stipulat în antecontract să fie cel puțin egal cu valoarea de piață a bunului. Această condiție, determinată la momentul deschiderii procedurii, are rolul de a proteja patrimoniul debitorului și interesele altor creditori. Evaluarea respectă procedura stabilită prin raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat, iar stabilirea prețului asigură o protecție corectă pentru creditorii ipotecari în raport cu valoarea de piață actualizată a imobilului.
Notarea antecontractului în cartea funciară
Introducerea cerinței ca antecontractul să fie notat în cartea funciară a imobilului reprezintă o condiție suplimentară care poate limita aplicabilitatea practică a art. 131. În multe cazuri, imobilele aflate în stadiul de proiect sau construcție nu au carte funciară individuală, ceea ce face dificilă notarea antecontractului la momentul încheierii acestuia. Totuși, creditorii pot opta pentru înscrierea antecontractului în cartea funciară a terenului, deși această operațiune este mai puțin eficientă în termeni de opozabilitate.
Drepturile creditorilor ipotecari asupra imobilelor promise
Dispozitiile art. 131 din Legea nr. 85/2014 prevăd în mod expres că, atât timp cât toate cerintele prevazute de lege sunt întrunite, contractul de vânzare se încheie în conditiile art. 91 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, respectiv bunul se va transfera promitentului-cumparator liber de orice sarcini. Potrivit art 131, dacă creditorul beneficiar al cauzei de preferinta asupra bunului care face obiectul promisiunii de vânzare nu obtine suma reprezentând valoarea de piata a bunului sau o alta garantie de aceeasi valoare, administratorul/lichidatorul judiciar nu va putea încheia cu promitentul-cumparator contractul de vânzare în conditiile art. 91 alin. (1) din Legea nr. 85/2014.
În acest caz, contractul de vânzare va putea fi încheiat, însa bunul nu va fi dobândit de catre promitentul-cumparator liber de sarcini, ci doar însotit de cauza de preferinta constituita în favoarea creditorului înscris la masa credala. Cel mai probabil, un astfel de contract de vânzare, nu va fi încheiat în practica, întrucât promitentul-cumparator nu are niciun interes în a-si asuma pierderea bunului în viitor, pentru cazul în care debitorul nu-si va îndeplini, în cadrul procedurii de insolventa, toate obligatiile de plata fata de creditorul beneficiar al cauzei de preferinta care greveaza bunul promis si, ulterior, vândut.
Desi prevederile art. 131 din Legea nr. 85/2014 readuc în prim-plan drepturile creditorului beneficiar al unei cauze de preferinta care se aplica prioritar fata de cele ale promitentului-cumparator, instituirea acestor noi conditii necesare pentru executarea promisiunilor de vânzare, va face greu aplicabila în practica executarea acestora în conditiile art. 91 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, respectiv cu consecinta dobândirii bunului liber de orice sarcini, în special în situatia în care pretul contractual a fost achitat de promitentul cumparator în integralitate sau aproape în integralitate anterior deschiderii procedurii de insolventa fata de debitor.
Noile dispoziții restrâng semnificativ situațiile în care un promitent cumpărător poate obține transferul proprietății libere de sarcini asupra imobilului, cu scopul de a proteja drepturile de garanție ale creditorilor ipotecari, care au înscris dreptul de ipotecă anterior în cartea funciară.
Discreția administratorului judiciar în selectarea măsurilor de protecție
Potrivit dispozitiilor art. 131 alin. (2) lit. b) din Le gea nr. 85/2014, protectia corespunzatoare care trebuie asigurata creditorului, are în vedere una dintre urmãtoarele masuri:
Prioritatea la distribuirea sumelor obținute în baza antecontractelor – este vorba despre primirea unei sume reprezentând maximum valoarea de piata a bunului din care se deduc cheltuielile prevãzute de art. 159 alin. (1) pct. 1 Cu privire la provenienta sumelor care urmeaza a fi achitate creditorului beneficiar al protectiei prevazute de art. 131 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 85/2014, apreciem ca sumele în cauza nu vor putea fi obtinute din valorificarea unor bunuri ale debitorului care sunt grevate de cauze de preferinta în favoarea altor creditori. Trebuie avut, totusi, în vedere faptul ca sumele achitate de promitentul-cumparator în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare au intrat, la momentul platii lor, în patrimoniul debitorului. Or, in aceasta situatie, se pune in discutie necesitatea unei eventuale aprobari din partea adunarii creditorilor care sa vizeze plata sumei reprezentând maximum valoarea de piata a bunului, din care se deduc cheltuielile prevazute de art. 159 alin. (1) pct. 1, catre creditorul care beneficiaza de mãsura de protecþie mentionata.
Garanții reale sau o scrisoare de garanție bancară cu valoarea stabilită prin evaluare – respectiv primirea unei garantii reale cu o valoare egala cu valoarea de piata a bunului stabilita în cadrul procedurii, printr-un raport de evaluare actualizat ce va fi întocmit de catre un evaluator desemnat potrivit prevederilor art. 61 din Legea nr. 85/201413. Primirea unei scrisori de garantie bancara pentru o suma egala cu valoarea de piata a bunului stabilitã în cadrul procedurii, dar nu mai mult decât valoarea creantei acestora înregistrata în tabelul de creante în vigoare. Desi legiuitorul a prevazut în cuprinsul art. 131 din Legea nr. 85/2014 aceastã masura, în practica, aceasta se va dovedi una rar aplicabila. Scrisoarea de garantie bancara presupune asumarea unui angajament de catre emitent de a plati beneficiarului o suma de bani în cazul în care debitorul aflat în insolventa nu-si onoreaza aceasta obligatie. Or, în practicã, asumarea unui astfel de angajament atunci când garantatul este o persoana aflata în procedura de insolventa, nu credem ca poate avea loc, altfel decât prin constituirea unor garantii reale în favoarea institutiei emitente. În contextul prezentarii masurilor menite sa protejeze interesele creditorului beneficiar al unei cauze de preferinta, se mentioneaza la alin. (3) al art. 131 din Legea nr. 85/2014 cã propunerea administratoru lui/lichidatorului judiciar va fi inserata în cuprinsul raportului de activitate întocmit de acesta prin care se propune masura vânzarii si va fi notificata creditorului beneficiar al cauzei de preferinta. În temeiul art. 59 alin. (5) din Legea nr. 85/2014, creditorul va putea formula contestatie împotriva masurii administratorului/lichidatorului judiciar luatã prin raport.
Asadar, administratorul judiciar deține discreția de a alege între măsurile de protecție pentru creditorii ipotecari. Textul legal nu acordă creditorilor ipotecari dreptul de a contesta această alegere, cu excepția cazului în care măsura selectată nu oferă o protecție reală. Alegerea se face printr-un raport de activitate, notificat creditorilor, și se bazează pe criterii de protejare a valorii bunului, așa cum rezultă din evaluarea acestuia în cadrul procedurii.
Dacă te afli într-o astfel de situație sau cunoști pe cineva care ar avea nevoie de aceste informații, contactează-ne.
Comments