Promisiunea de vânzare-cumpărare, titlu executoriu

În lumea afacerilor, promisiunea de vânzare-cumpărare (antecontractul), joacă un rol esențial în stabilirea relațiilor comerciale. Aceasta reprezintă un acord prin care promitentul se angajează să încheie un contract de vânzare-cumpărare la o dată ulterioară. Întrebarea se pune dacă pentru restituirea avansului, această promisiune are caracter executoriu?

Situațiile în care promisiunea nu este respectată

În practică, apar frecvent cazuri în care una dintre părți nu-și mai poate îndeplini obligațiile asumate, fie din culpă proprie, fie din motive independente. În astfel de situații, se pune problema dacă promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi considerată titlu executoriu pentru restituirea avansului.

Dacă părțile au stabilit prețul vânzării, modalitatea de plată (de exemplu, în tranșe), dar contractul final nu este încheiat, proprietatea nu se transferă. Este important de analizat dacă s-au respectat tranșele de plată convenite în antecontract.

Conform articolului 1670 din Codul Civil, dacă nu există o stipulație contrară, sumele plătite în baza promisiunii de vânzare (arvună sau avans) sunt considerate ca parte din prețul convenit. Totuși, părțile pot deroga de la această regulă, dar acest lucru trebuie menționat explicit în promisiune.

Ce drepturi are partea prejudiciată

Articolul 1669 din Codul Civil prevede că, dacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze contractul promis, cealaltă parte poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate condițiile legale sunt îndeplinite. Această acțiune trebuie formulată în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Dacă termenul de prescripție de 6 luni trece fără a se intenta acțiunea, partea prejudiciată poate solicita doar daune-interese și rezoluțiunea antecontractului, dar nu va mai putea cere semnarea contractului final. Acțiunea pentru daune-interese are un termen de prescripție de 3 ani.

Aspecte esențiale de reținut

• Antecontractul trebuie să conțină toate detaliile esențiale legate de bunul imobil.
• Termenul pentru a cere o hotărâre judecătorească care să înlocuiască contractul este de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
• Dacă imobilul face obiectul unui antecontract, promisiunea de vânzare poate fi notată în Cartea Funciară. Aceasta asigură protecția cumpărătorului, împiedicând vânzarea imobilului către o altă persoană și făcând publică existența unui antecontract.
• Obligațiile izvorâte dintr-un antecontract sunt obligații de a face, aferente unor drepturi de creanță ale părților.

Concluzie

Promisiunea de vânzare-cumpărare oferă protecție juridică pentru ambele părți. În cazul unui litigiu, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate condițiile legale sunt îndeplinite.