Contractul de intermediere

 Reglementare și implicații juridice

Contractul de intermediere, un instrument des întâlnit în relațiilor comerciale și civile, a beneficiat de o reglementare de sine stătătoare odată cu adoptarea Noului Cod Civil din 2011 (Legea nr. 287/2009, republicată). Anterior, deși era recunoscut în practică și menționat sporadic, inclusiv în vechiul Cod Comercial de la 1887, sub forma "operațiunilor de mijlocire", îi lipsea reglementarea juridică clar definită, aspect ce a permis jurisprudenței să suplinească lacunele legislative. 

Reglementarea contractului de intermediere se găsește în Cartea a V-a, Titlul IX, Capitolul XI, art. 2096-2102 din Codul Civil. Această plasare, în proximitatea dispozițiilor privind mandatul și agenția, subliniază caracterul său de instrument de interpunere a profesionistului în circuitul juridic, deși nu se face o trimitere expresă la aceste instituții.

Conform art. 2096 C. civ., contractul de intermediere este definit ca fiind "contractul prin care intermediarul se obligă față de client să îl pună în legătură cu un terț, în vederea încheierii unui contract". Esența acestui contract constă în obligația intermediarului de a îndeplini fapte materiale, nu de a încheia acte juridice în numele sau pe seama clientului. Cu toate acestea, în practică, succesul intermedierii implică adesea un set complex de diligențe din partea intermediarului pentru a facilita și a convinge părțile să contracteze.

Caracterele juridice Contractul de intermediere este caracterizat de următoarele trăsături juridice esențiale:

• Sinalagmatic: Generează obligații reciproce și interdependente pentru ambele părți. Intermediarul se obligă să găsească și să pună în legătură clientul cu un terț, iar clientul se obligă să plătească remunerația.
• Oneros: Ambele părți urmăresc un interes patrimonial. Intermediarul obține o remunerație, iar clientul beneficiază de serviciile de mijlocire în vederea încheierii unui contract avantajos.
• Cu titlu profesional: Intermediarul acționează, de regulă, ca un profesionist independent, exercitând o activitate organizată de prestare de servicii, cu scop lucrativ. Această caracteristică era deja prezentă sub vechiul Cod Comercial, unde mijlocirea era considerată o faptă de comerț obiectivă.
• Intuitu Personae: Alegerea intermediarului de către client se bazează pe calitățile, abilitățile și reputația profesională ale acestuia. Încrederea reciprocă este un element definitoriu.
• Comutativ: Existența și întinderea obligațiilor părților sunt, în principiu, cunoscute de la momentul încheierii contractului.
• Consensual: Se încheie prin simplul acord de voințe al părților (solo consensu), nefiind supus unor formalități ad validitatem, cu excepția cazurilor în care legea prevede altfel (e.g., contractul de intermediere imobiliară).

Părțile contractului

Părțile contractului de intermediere sunt intermediarul și clientul.

• Intermediarul: Este o persoană care acționează independent, nefiind prepusul niciuneia dintre părțile intermediate. Deși poate acționa și sporadic, rolul său este, de regulă, asumat de un profesionist. În cazul implicării mai multor intermediari, aceștia pot răspunde solidar față de client, conform art. 2022 alin. (3) C. civ., prin analogie cu situația mandatarilor.
• Clientul: Este persoana interesată să încheie un contract și care apelează la serviciile de mijlocire ale intermediarului. Deși, în mod obișnuit, clientul nu este un profesionist, art. 2097 alin. (2) C. civ. face trimitere la practicile anterioare statornicite între părți sau la uzanțele existente între profesioniști pentru stabilirea remunerației, sugerând că legiuitorul a avut în vedere și situații în care ambele părți pot fi profesioniști.

Natura juridică

În doctrină, contractul de intermediere nu este considerat o specie a mandatului, ci mai degrabă o specie a contractului de antrepriză, definit de art. 1851 alin. (1) C. civ. Intermediarul, similar antreprenorului, se obligă să presteze un anumit serviciu (punerea în legătură a clientului cu un terț) pe riscul său, în schimbul unui preț (remunerația). Riscul se manifestă prin faptul că intermediarul este îndreptățit la remunerație doar la încheierea contractului intermediat, conform art. 2097 C. civ.

Obligațiile părților

Obligațiile intermediarului:

• Să pună clientul în legătură cu terțul: Această obligație implică nu doar furnizarea datelor de contact, ci și mijlocirea întâlnirii, identificarea terțului adecvat și crearea unei predispoziții favorabile pentru încheierea contractului.
• Să determine părțile intermediate să încheie contractul: Remunerația intermediarului depinde de încheierea efectivă a contractului. Aceasta include și obligația de a comunica terțului informații relevante despre avantajele și oportunitățile contractului, conform art. 2100 C. civ.

Obligațiile clientului:

• Să comunice intermediarului încheierea contractului intermediat: Conform art. 2101 C. civ., clientul are obligația de a notifica intermediarul în termen de cel mult 15 zile de la încheierea contractului. Nerespectarea acestui termen poate duce la dublarea remunerației intermediarului, dacă părțile nu au convenit altfel. De asemenea, trebuie comunicată valoarea contractului dacă remunerația este procentuală.
• Să achite intermediarului remunerația: Acesta este dreptul primordial al intermediarului, născut la data încheierii contractului intermediat (art. 2097 C. civ.).
• Să restituie intermediarului cheltuielile efectuate: Această obligație există doar dacă este expres prevăzută în contract și privește cheltuielile suportate pentru și cu ocazia intermedierii (art. 2098 C. civ.).

 Remunerația intermediarului

Remunerația se cuvine intermediarului doar dacă: contractul intermediat s-a încheiat și încheierea acestuia este rezultatul intermedierii. Poate fi fixă sau variabilă, calculată procentual din valoarea contractului încheiat.

Dacă părțile nu au stabilit întinderea remunerației, aceasta va fi determinată de instanță, în baza practicilor anterioare sau a uzanțelor profesionale. În acest context, devin incidente dispozițiile art. 1233 C. civ., care prevăd că, în lipsa unui preț stabilit, se prezumă că părțile au avut în vedere prețul practicat în mod obișnuit în domeniul respectiv sau un preț rezonabil.

Reprezentarea părților intermediate

Conform art. 2102 C. civ., intermediarul poate depăși rolul de simplu mijlocitor și poate reprezenta una sau ambele părți la încheierea sau executarea contractului, însă doar dacă a fost împuternicit expres în acest sens. Este esențial de reținut că o astfel de împuternicire transformă, practic, contractul de intermediere într-un mandat cu reprezentare sau agenție, ceea ce ar putea ridica întrebări privind menținerea regimului juridic special al intermedierii. Totuși, în aplicarea principiului actus interpretandus est potius ut valeat, quam ut pereat (actul trebuie interpretat în sensul în care poate produce efecte, mai degrabă decât în sensul în care nu ar produce), aceste dispoziții trebuie interpretate în sensul că, deși dobândește puteri de reprezentare, contractul își va păstra regimul juridic propriu, fiind totodată supus dispozițiilor privind mandatul cu reprezentare, în măsura compatibilității.

Aplicații practice

Cea mai răspândită aplicație a contractului de intermediere este cea din domeniul imobiliar. Deși Noul Cod Civil reglementează cadrul general, există și prevederi specifice în Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor (și alte acte normative relevante), care definesc intermedierea imobiliară ca activitate de mijlocire a tranzacțiilor de vânzare-cumpărare sau închiriere de imobile.

Părți și obiect:

Părțile sunt agenția/agentul imobiliar (operator economic, profesionist) și consumatorul. Obiectul include promovarea, consultanța și, în principal, mijlocirea propriu-zisă a tranzacțiilor.

Forma și Caracteristici:

Contractul de intermediere imobiliară trebuie încheiat în formă scrisă, necesară ad probationem, și trebuie să conțină elemente obligatorii impuse de lege. Păstrează caracterele juridice ale contractului de intermediere de drept comun.

Obligații specifice:

Pe lângă obligațiile generale, intermediarul imobiliar are obligații specifice de informare precontractuală (prețuri, caracteristici imobil, situație juridică, comision, costuri) și de asigurare a vizionării imobilului. Clientul are obligația de a comunica încheierea contractului de vânzare-cumpărare și de a achita comisionul convenit.

Comisionul:

Remunerația intermediarului imobiliar este denumită, în Ordonanța nr. 21/1992, comision sau onorariu. Se datorează din momentul încheierii contractului de vânzare și poate fi afectată de condiții suspensive. Legislația actuală, prin sintagme precum "fără participarea agenției imobiliare" și condiționarea comisionului de existența unei clauze de exclusivitate, generează anumite ambiguități și provocări în practică, impunând o atenție sporită la redactarea clauzelor contractuale.

Referințe legislative:

• Codul Civil, art. 1178, art. 1233, art. 1851, art. 2022, art. 2096- art. 2102
• Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului Civil, art. 8
• O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorului, art. 2

Concluzii

Contractul de intermediere, consolidat sub Noului Cod Civil, reprezintă un instrument juridic flexibil și adaptabil, esențial în facilitarea tranzacțiilor pe piața modernă. Deși reglementarea sa generală oferă un cadru bine definit, aplicațiile practice, în special în domeniul imobiliar, subliniază necesitatea unei legiferări mai detaliate și adaptate realităților.